Tribunal Supremo 1412/2026 (ROJ: STS 3678/2026): Comisión de apertura, transparencia y análisis individualizado de su validez

Ficha técnica

Resumen

El Tribunal Supremo resuelve un recurso de casación interpuesto por Unicaja Banco en un litigio promovido por la Unión de Consumidores de Asturias en representación de varios prestatarios, relativo a la validez de distintas cláusulas de comisión de apertura incluidas en préstamos hipotecarios.

La sentencia reitera que no cabe una solución general y automática sobre la validez o nulidad de la comisión de apertura. Conforme a la jurisprudencia del TJUE y del propio Tribunal Supremo, debe efectuarse un examen individualizado de cada cláusula y de las circunstancias de cada contratación.

La Sala analiza separadamente los distintos préstamos. En uno de ellos mantiene la nulidad porque la cláusula expresaba un porcentaje de comisión, pero no indicaba la cifra sobre la que debía aplicarse, omitiendo un dato imprescindible para comprender su alcance jurídico y económico.

Respecto de otros dos préstamos, el Tribunal Supremo mantiene igualmente la nulidad porque no constaba información previa relativa a la comisión de apertura ni la entrega de oferta vinculante o documento similar. La mera entrega de un folleto de tarifas, condiciones de valoración y gastos repercutibles no suplía esas carencias. La Sala considera que las cláusulas no eran transparentes y que, al omitirse un elemento determinante del coste real del préstamo, debían considerarse abusivas.

Sin embargo, respecto de otros cinco préstamos, el Tribunal Supremo concluye que las comisiones de apertura eran transparentes y no abusivas. En estos casos, el notario había dejado constancia de la correspondencia entre las condiciones de la oferta vinculante y la escritura, las cláusulas eran claras y comprensibles, identificaban la comisión como un pago único e inicial, expresaban su cuantía y esta se integraba en la TAE.

La Sala también comprueba que no existía solapamiento con otras comisiones por el mismo concepto y que los importes se encontraban dentro de los parámetros estadísticos habituales para las comisiones de apertura en operaciones similares.

Por ello, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación de Unicaja Banco y revoca parcialmente la sentencia recurrida, declarando válidas las comisiones de apertura correspondientes a cinco de los préstamos analizados, mientras se mantiene la nulidad respecto de los restantes casos.

Criterio relevante

La validez de una cláusula de comisión de apertura en un préstamo hipotecario no puede determinarse de manera general o automática, sino mediante un examen individualizado de las circunstancias de cada contratación y de la información proporcionada al consumidor.

Para superar el control de transparencia, la comisión de apertura debe permitir al consumidor comprender su naturaleza y su carga económica. Debe tratarse de una comisión única vinculada a los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo, devengarse una sola vez y especificar su importe, forma y fecha de liquidación conforme a la normativa aplicable.

La existencia de una oferta vinculante coherente con la escritura, la claridad de la cláusula, la identificación de la comisión como pago único e inicial, la expresión de su cuantía y su inclusión en la TAE son elementos relevantes para apreciar su transparencia.

También debe comprobarse que no exista solapamiento con otras comisiones que remuneren los mismos servicios y que la cuantía de la comisión no resulte desproporcionada atendiendo a los parámetros estadísticos aplicables a operaciones similares.

Por el contrario, la ausencia de información precontractual suficiente o la omisión de datos necesarios para determinar la carga económica de la comisión pueden impedir superar el control de transparencia y conducir, atendiendo a las circunstancias del caso, a apreciar su carácter abusivo.

Puntos clave

• La sentencia analiza individualmente varias cláusulas de comisión de apertura incluidas en distintos préstamos hipotecarios.
• No existe una regla automática que permita declarar válidas o nulas todas las comisiones de apertura.
• La validez de la comisión de apertura depende de las circunstancias concretas de cada contratación y de la información facilitada al consumidor.
• La comisión debe permitir al consumidor comprender tanto su naturaleza como la carga económica que supone.
• En uno de los préstamos la cláusula indicaba un porcentaje, pero no la cifra sobre la que debía aplicarse.
• La omisión de la base sobre la que se aplica el porcentaje impide comprender adecuadamente el alcance económico de la comisión.
• En otros dos préstamos no constaba información previa sobre la comisión ni la entrega de oferta vinculante o documento similar.
• La mera entrega de un folleto de tarifas, condiciones de valoración y gastos repercutibles no suple necesariamente la falta de información precontractual.
• En esos casos, el Tribunal Supremo mantiene la nulidad de las comisiones de apertura por falta de transparencia y abusividad.
• En otros cinco préstamos, el notario había acreditado que las condiciones financieras de la oferta vinculante coincidían con las de la escritura.
• Las cláusulas de esos préstamos eran claras y comprensibles y permitían identificar la comisión como un pago único e inicial.
• La cuantía de la comisión aparecía expresamente indicada y formaba parte de los conceptos integrantes de la TAE.
• No existía solapamiento con otras comisiones cobradas por el mismo concepto.
• Las comisiones examinadas se encontraban dentro de los parámetros estadísticos habituales para operaciones similares.
• El Tribunal Supremo recuerda que las estadísticas sobre comisiones de apertura utilizadas en su jurisprudencia se situaban entre el 0,25 % y el 1,50 %.
• Las comisiones de apertura de cinco de los préstamos se consideran transparentes y no abusivas.
• Se mantiene la nulidad de las comisiones correspondientes a los restantes préstamos analizados.
• El Tribunal Supremo estima el recurso de casación de Unicaja Banco y revoca parcialmente la sentencia recurrida.
• El resultado global de la sentencia es mixto.