Tribunal Supremo 161/2026 (ROJ: STS 423/2026): IRPH no incorporado en subrogación a préstamo promotor y préstamo sin interés remuneratorio

Ficha técnica

Resumen

El Tribunal Supremo resuelve un litigio relativo a unos consumidores que se subrogaron en 2003 en un préstamo hipotecario previamente concedido por Unicaja al promotor de la vivienda. El préstamo establecía, para su fase de amortización, el IRPH Entidades más un diferencial del 0,25%, con IRPH Cajas como índice sustitutivo, y contemplaba además un incremento anual del 2% de las cuotas con independencia de la evolución del tipo de interés.

La escritura de compraventa y subrogación no contenía ninguna referencia al tipo de interés aplicable. Unicaja había consentido previamente la subrogación, pero no entregó a los consumidores copia del préstamo al promotor ni realizó la oferta vinculante prevista en la normativa aplicable. Los prestatarios no obtuvieron una copia parcial de la escritura original hasta noviembre de 2013.

El Tribunal Supremo concluye que las cláusulas que determinaban el interés remuneratorio mediante IRPH no superaron el control de incorporación, porque los consumidores no tuvieron una oportunidad real de conocer su contenido al contratar. La mera declaración formal de conocer y aceptar el préstamo al promotor no acredita un conocimiento efectivo de sus condiciones.

En consecuencia, declara no incorporados los apartados de la cláusula tercera bis relativos al IRPH y sus índices sustitutivos. Al no existir una norma supletoria adecuada y no poder integrarse judicialmente el contrato sustituyendo la cláusula, el préstamo queda sin interés remuneratorio. La cláusula que establecía el incremento anual del 2% de las cuotas sí permanece, porque estaba expresamente recogida en la escritura suscrita por los consumidores.

Unicaja debe devolver las cantidades cobradas en concepto de interés remuneratorio desde el 21 de noviembre de 2003, junto con los intereses legales correspondientes, y asumir las costas de primera y segunda instancia.

Criterio relevante

En la subrogación de un consumidor en un préstamo hipotecario concedido previamente al promotor, la entidad financiera que consiente la subrogación está obligada a garantizar que el consumidor tenga una oportunidad real de conocer las condiciones generales del préstamo, aunque el banco no intervenga directamente en la escritura de compraventa y subrogación.

No supera el control de incorporación una cláusula relativa al interés remuneratorio que no se reproduce en la escritura de subrogación, no se entrega al consumidor mediante copia del préstamo matriz y respecto de la cual tampoco se acredita que el consumidor recibiera información suficiente sobre su existencia y contenido. Las declaraciones estereotipadas de conocimiento y aceptación no sustituyen el conocimiento real.

Si la cláusula que establece el interés remuneratorio no queda incorporada y no existe una disposición supletoria aplicable que permita sustituirla sin realizar una integración judicial prohibida, el préstamo subsiste sin interés remuneratorio.

Puntos clave

• Unicaja consintió la subrogación de los consumidores en el préstamo hipotecario concedido al promotor.
• El banco debía informar de las condiciones del préstamo aunque no compareciera en la escritura de compraventa y subrogación.
• La escritura de subrogación no indicaba el tipo de interés aplicable ni reproducía la cláusula IRPH.
• No se entregó a los consumidores una copia del préstamo al promotor antes de la subrogación.
• Unicaja no realizó la oferta vinculante prevista en la Orden de 5 de mayo de 1994.
• Una declaración formal de conocer y aceptar el préstamo al promotor no acredita por sí sola el conocimiento real de sus condiciones.
• La cláusula relativa al IRPH Entidades y sus índices sustitutivos no supera el control de incorporación.
• El control de incorporación también se aplica a cláusulas que regulan elementos esenciales del contrato como el interés remuneratorio.
• No procede sustituir el IRPH por el interés legal ni por otro índice mediante integración judicial del contrato.
• La falta de incorporación de la cláusula de intereses remuneratorios determina que el préstamo quede sin interés remuneratorio.
• La cláusula de incremento anual del 2% de las cuotas sí permanece porque fue expresamente incorporada a la escritura suscrita por los consumidores.
• Unicaja debe devolver todos los intereses remuneratorios cobrados desde el 21 de noviembre de 2003 con sus correspondientes intereses legales.
• Unicaja debe asumir las costas de primera y segunda instancia.